L’idée de rénover ou d’agrandir votre logement vous est peut-être déjà venu. Cependant, prenez un peu de recul pour estimer correctement les dépenses qui seront engagées ainsi que leurs natures exactes. Des options de financement sont disponibles, mais elles dépendent des travaux à réaliser. Je vous dévoile donc les solutions courantes ou méconnues qui vous permettront de rénover votre habitation à moindres frais.
Faire des travaux : une opportunité à étudier
Travaux de rénovation pour donner une nouvelle beauté à votre maison
La plupart des acheteurs se ruent sur des logements en parfait état, quitte à payer le prix fort. Je ne dirais pas qu’il s’agit d’un manque de discernement mais plutôt d’un manque d’informations. En effet, une décote est envisageable pour l’achat d’un bien nécessitant des travaux.
Un grand nombre de projets de rénovation n’entre pas dans le cadre d’un achat. Ce qui n’élimine aucunement les opportunités financières que les travaux représentent. Non seulement le bâti aura plus de cachet, mais vos factures pourraient être allégées si vous décidez d’améliorer les performances énergétiques du logement.
Je vous recommande ces quelques dispositifs si vos travaux y sont éligibles :
– Le CIDD : crédit d’impôt développement durable pour des travaux réalisés dans votre résidence principale.
– La TVA à taux réduit qui s’applique à de nombreux travaux d’amélioration énergétique.
– L’éco-PTZ dont les intérêts sont payés par l’Etat.
Ces financements concernent des logements construits au moins 2 ans avant la rénovation et servant d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Les autorisations à obtenir pour réaliser des travaux
Selon la situation, vous serez éventuellement amené à demander des autorisations avant de pouvoir entamer les travaux.
Si vous envisagez uniquement quelques modifications de l’aspect externe du bâti, effectuez une déclaration de travaux auprès de votre mairie. Toutefois, le ravalement de façade est exempt de formalités depuis le 1er avril 2014.
Si vous comptez rénover un bien en copropriété, je vous suggère de vérifier minutieusement le règlement de la dite copropriété. Parfois, des dispositions spécifiques régissent les rénovations des espaces privatifs. Et dans l’éventualité où les travaux affecteraient certaines parties communes et/ou l’aspect externe de l’immeuble, une autorisation de l’AG des copropriétaires vous sera nécessaire. L’agrandissement d’une fenêtre est par exemple assimilé à ces travaux requérant l’aval préalable de l’assemblée générale.
Si vous prévoyez d’agrandir votre maison, la déclaration préalable de travaux à effectuer à la mairie sera impérative. Cela concerne principalement la création d’une surface supplémentaire de 5m² à 20m², ce qui peut aller jusqu’à 40m² suivant le plan local d’urbanisme à respecter. Pour une extension plus importante, notamment si la superficie supplémentaire excède 170m², je vous conseille fortement de demander un permis de construire et de faire appel à un architecte professionnel. Ces précautions vous éviteront les représailles des autorités compétentes.
Enfin, si vous souhaitez aménager, réparer ou réaliser des travaux d’entretien comme la remise à neuf de la menuiserie ou la mise aux normes de votre système électrique, aucune autorisation ne vous sera demandée.
Le prêt bancaire afin de financer ses travaux de rénovation
A titre indicatif, il faut prévoir 150€/m² pour une petite rénovation et environ 1000€/m² pour refaire entièrement la peinture, réaliser une réfection de la salle de bains et la mise aux normes de l’électricité. S’il faut engager des travaux de gros œuvres, prévoyez à peu près 1400€/m². Je préconise la mise en concurrence des artisans et entrepreneurs pour obtenir des devis justes.
Si vous comptez rénover un bien que vous venez d’acheter, les travaux peuvent être financés par le crédit global vous ayant été octroyé pour l’achat. Pour en bénéficier, évaluer les travaux avant de déposer votre demande de prêt.
Pour des travaux indépendants d’une acquisition, je vous ai sélectionné quelques prêts pouvant être accordés aux propriétaires d’une résidence principale :
– Le prêt d’épargne logement : le montant accordé dépend des intérêts générés par votre compte durant la période d’épargne. Via le plan d’épargne logement (PEL), il est possible d’obtenir jusqu’à 92 000€ tandis que le montant maximal de 23 000€ peut vous être accordé sur votre compte d’épargne logement (CEL). Notez que PEL et CEL peuvent être cumulés mais le total est plafonné à 92 000€.
– L’éco-PTZ dont je vous ai parlé un peu plus tôt s’adresse aux propriétaires dont la remise des clés s’est effectuée avant le 1er janvier 1990. Son objectif est de financer les travaux de rénovation énergétiques représentant entre 10 000€ et 30 000€. Des conditions de ressources ne sont pas exigées mais comme tout prêt doit être remboursé, il faudra préalablement estimer votre capacité de remboursement.
– Le prêt immobilier amortissable classique permet de financer les travaux dans une habitation principale ou secondaire. Il est particulièrement intéressant d’y recourir pour des travaux excédant 75 000€. Pour un montant inférieur à 75 000€, le prêt est assimilé au crédit de consommation.
Opter pour l’investissement locatif, la loi Pinel
Je ne nie pas que les solutions listées préalablement rivalisent d’intérêt. Toutefois, j’ai une nette préférence pour l’investissement locatif. Il sera bien plus intéressant d’investir dans du neuf afin que le bien acquis puisse être mis en location dans les meilleurs délais. De cette manière, le crédit contracté pour l’achat sera rapidement amorti.
La loi Pinel m’a principalement interpellé du fait qu’il fait bénéficier d’une défiscalisation importante. Il s’applique aux logements anciens ou neufs, sans limites de superficie mais répondant aux exigences des RT 2012 ou BBC2005. Les réductions d’impôts sont respectivement de 12%, 18% et 21% pour des mises en location minimales de 6 ans, 9 ans et 12 ans. Des descendants ou des ascendants du propriétaire peuvent être locataires du bien.
Durant les 6 premières années, une location non meublée sera obligatoire. En parallèle, le locataire devra utiliser le bien en guise de résidence principale. Le plafonnement des loyers constitue une autre contrainte, bien que le zonage ait permis une révision à la hausse des loyers dans certaines communes. Néanmoins, la loi Pinel abolit l’obligation de proposer des loyers 20% moins chers que le marché classique, anciennement exigé par la loi Duflot qu’elle remplace.
Un plafond de ressources des locataires est par ailleurs fixé selon la zone loi Pinel et le nombre de personne à charge du dit locataire.
Personnellement, je considère que ces quelques contraintes ne sont pas suffisantes pour réfréner votre élan car les avantages sont nombreux. En plus de la remise sur les impôts et la possibilité de louer votre logement à votre famille, certaines charges sont déductibles de vos impôts. A savoir :
– Les dépenses afférentes à la gestion locative.
– Les intérêts et les frais de garantie sur votre emprunt.
– Les primes d’assurance.
– La taxe foncière.
– Les frais liés aux maintenances et réparations du logement.
– Les charges correspondant au gardiennage ou au service de conciergerie du bâtiment.
Je suppose que vous partagerez mon avis sur le fait que l’investissement locatif est à la fois rentable et accessible grâce à la loi Pinel.
Vous comptez refaire la façade de votre maison ? On vous donne nos conseils !